Infiltração em apartamento que vem de cima é uma das situações mais conflituosas da vida em condomínio. O morador de baixo sofre com a mancha, o morador de cima muitas vezes não vê nenhum problema na própria unidade, e o condomínio frequentemente tenta ficar fora do meio. Entender quem é responsável pelo quê resolve pelo menos a parte jurídica do problema.
O princípio geral do Código Civil
O artigo 1.336 do Código Civil determina que o condômino é obrigado a não prejudicar as partes comuns nem as unidades vizinhas. Se a infiltração parte de uma falha na sua unidade — piso do banheiro, vaso sanitário, encanamento privativo, box sem impermeabilização — a responsabilidade é do proprietário da unidade de origem.
A dificuldade prática é provar de onde vem a infiltração. Sem laudo técnico, qualquer afirmação é contestável.
Quando o condomínio é responsável
Quando a infiltração parte de área comum: calha do telhado que passa pelo shaft e vaza, caixa d'água do prédio com impermeabilização falha, tubulação de água ou esgoto que é coletiva (não privativa da unidade). Nesses casos, a responsabilidade é do condomínio, não do vizinho.
A distinção entre área comum e área privativa nem sempre é óbvia. Em shafts, a tubulação de água fria é geralmente comum até o ramal de entrada da unidade. O ramal privativo (dentro da unidade) é de responsabilidade do condômino. Uma tubulação que passa por dentro da laje entre andares mas serve a múltiplas unidades pode ser área comum — depende da convenção do condomínio e da planta hidráulica.
O passo a passo quando a infiltração vem de cima
Passo 1 — Notificar o vizinho por escrito: não bater na porta e conversar informalmente. Enviar carta com aviso de recebimento (AR) descrevendo o problema, a data do início e pedindo acesso para vistoria técnica. Isso cria o registro formal que você vai precisar se a situação evoluir para conflito.
Passo 2 — Acionar o síndico: mesmo que o problema seja entre unidades privativas, o síndico tem a obrigação de intermediar e, se necessário, determinar o acesso à unidade de origem para perícia. O síndico não pode se omitir.
Passo 3 — Contratar laudo técnico: engenheiro civil ou arquiteto especialista em patologias construtivas faz a vistoria, identifica a origem da infiltração com metodologia técnica e emite laudo com valor probatório. O custo do laudo (R$ 300 a R$ 800 típicamente) é ressarcível pelo responsável se você ganhar a ação.
Passo 4 — Mediação no condomínio: com o laudo em mãos, convocar reunião com o síndico, o vizinho e os laudos técnicos. A maioria dos casos resolve nessa etapa — a prova técnica elimina a discussão sobre "quem tem razão".
Passo 5 — Via judicial (se necessário): Juizado Especial Cível (valores até 40 salários mínimos) ou ação cominatória para obrigar a reforma. Com laudo técnico, você tem base sólida para litigar.
O que não fazer enquanto espera resolução
Não fazer a obra de impermeabilização na sua unidade antes de documentar e ter o responsável identificado — você pode perder o direito de ressarcimento. Não abrir a laje sem a presença de testemunhas e documentação fotográfica detalhada. Não aceitar a promessa verbal do vizinho de "resolver semana que vem" sem prazo formal em escrito.
Quando o vizinho não coopera e o condomínio não age
Notificação extrajudicial por advogado. É um documento formal que estabelece prazo para resolução com aviso de ação judicial. O custo é R$ 300 a R$ 600 e frequentemente resolve sem precisar ir a juízo — muita gente que não tomava a notificação do vizinho a sério toma a notificação de advogado.